Der LMNP-Status (Nicht-professioneller Vermieter von möblierten Wohnungen) bleibt auch 2024 einer der am häufigsten genutzten steuerlichen Rahmenbedingungen für die Investition in möblierte Mietwohnungen in Frankreich. Das System basiert auf zwei unterschiedlichen Schwellenwerten, die viele Leitfäden verwechseln, und eine kürzliche Reform zur Behandlung der Abschreibungen beim Verkauf verändert die Rentabilitätsberechnung grundlegend. Hier ist, was man wissen sollte, bevor man sich auf den Weg macht.
Wiedereinbeziehung der LMNP-Abschreibungen beim Verkauf: was sich konkret ändert
Die meisten Inhalte über den LMNP präsentieren die Abschreibung des Objekts als steuerlichen Hebel ohne Gegenleistung. Das ist seit 2025 nicht mehr korrekt. Archipel Lyon erinnert daran, dass die abgezogenen Abschreibungen nun in die Berechnung des Verkaufsgewinns wieder einbezogen werden. Diese Änderung zwingt dazu, bereits beim Kauf über den Haltedauerhorizont, die Ausstiegsstrategie oder die Übertragung nachzudenken.
Konkret reduziert ein Investor, der sein Objekt über zehn Jahre im realen Regime abschreibt, jedes Jahr seine steuerpflichtige Basis auf die Mieten. Im Gegensatz dazu erhöht sich beim Verkauf der steuerpflichtige Gewinn um den Gesamtbetrag der vorgenommenen Abschreibungen. Der jährliche Steuervorteil wird also nicht abgeschafft, sondern teilweise auf den Verkauf verschoben.
Für diejenigen, die eine lange Haltedauer (mehr als zwanzig Jahre) in Betracht ziehen, kann der schrittweise Abzug auf Immobiliengewinne diese Wiedereinbeziehung ausgleichen. Bei einem mittelfristigen Verkauf sollte die Berechnung vor dem Erwerb und nicht danach angestellt werden. Sie können alles über Immobilieninvestitionen auf Bâtir Architecte lesen, um die steuerlichen Mechanismen des Systems zu vertiefen.
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LMNP-Schwelle und Mikro-BIC-Obergrenze: zwei Zahlen, die man nicht verwechseln sollte
Der LMNP-Status ist an eine Schwelle von 23.000 Euro jährlichen Einnahmen gebunden. Die erhaltenen Mieten dürfen diesen Betrag nicht überschreiten und müssen unter den anderen beruflichen Einkünften des steuerlichen Haushalts bleiben. Darüber hinaus wechselt der Vermieter automatisch in den LMP (Professioneller Vermieter von möblierten Wohnungen), was unterschiedliche soziale und steuerliche Konsequenzen hat.
Die Mikro-BIC-Obergrenze für klassische möblierte Vermietungen liegt bei 77.700 Euro netto jährlichen Einnahmen. Diese Obergrenze bestimmt den Zugang zum vereinfachten Regime (Pauschalabzug), nicht den Status selbst. Ein Investor kann also 50.000 Euro Mieten erhalten, im LMNP bleiben (wenn seine anderen Einkünfte höher sind) und zwischen Mikro-BIC oder dem realen Regime wählen.
Die Verwirrung zwischen diesen beiden Schwellenwerten führt dazu, dass einige Investoren denken, sie verlieren den LMNP-Status, sobald sie 23.000 Euro überschreiten, während es der Vergleich mit den Gesamteinkünften des Haushalts ist, der entscheidet.
Mikro-BIC oder reales Regime: die Auswahlkriterien 2024
Der Mikro-BIC wendet einen Pauschalabzug auf die Einnahmen an. Das reale Regime ermöglicht es, die tatsächlichen Kosten (Zinsen, Arbeiten, Verwaltungskosten, Grundsteuer) abzuziehen und das Objekt sowie das Mobiliar abzuschreiben. Das reale Regime wird vorteilhafter, sobald die abzugsfähigen Kosten den Betrag des Pauschalabzugs überschreiten.
- Der Mikro-BIC eignet sich für Objekte ohne Kredit, mit wenigen Kosten und deren Einnahmen bescheiden bleiben.
- Das reale Regime ist erforderlich, wenn der Investor kreditfinanziert, da die Zinsen und die Abschreibung die steuerpflichtige Basis stark reduzieren, manchmal bis auf null über mehrere Jahre.
- Der Wechsel vom Mikro-BIC zum realen Regime ist jedes Jahr möglich, aber die Rückkehr zum Mikro-BIC nach der Wahl des realen Regimes unterliegt einer Frist.
Defizit im LMNP im realen Regime: ein oft missverstandener Mechanismus
Im realen Regime, wenn die abzugsfähigen Kosten die Mieteinnahmen übersteigen, generiert der LMNP ein Defizit. Dieses Defizit kann nicht auf das Gesamteinkommen des Haushalts angerechnet werden (im Gegensatz zum LMP in bestimmten Fällen). Es ist nur auf Einkünfte gleicher Art über einen Zeitraum von zehn Jahren übertragbar.
Diese Einschränkung bedeutet, dass ein Investor im LMNP, der ein Mietdefizit erzielt, nicht direkt eine Senkung seiner Einkommensteuer sehen wird. Das Defizit wird die steuerpflichtigen Mieten der folgenden Jahre reduzieren. Bei einem stark kreditfinanzierten Objekt führen die ersten Jahre oft zu einem steuerlichen Ergebnis von null oder negativ, was die Besteuerung verschiebt, ohne sie aufzuheben.
Häufige Falle bei der LMNP-Buchhaltung
Das reale Regime erfordert eine vollständige Buchhaltung: Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Steuererklärung. Diese Verpflichtung verursacht Kosten (spezialisierter Buchhalter, Mitgliedschaft in einem genehmigten Verwaltungszentrum). Die jährlichen Kosten der LMNP-Buchhaltung variieren je nach Dienstleister und müssen in die Berechnung der Nettorentabilität einfließen. Einige Investoren entdecken diese Position erst nach dem Kauf, was ihre ursprüngliche Projektion verzerrt.
Möblierte Vermietung LMNP: Welche Art von Vertrag und welche Verpflichtungen
Der Mietvertrag für eine möblierte Wohnung im LMNP hat eine Mindestlaufzeit von einem Jahr (neun Monate für einen Studenten). Der Mieter kann mit einer Frist von einem Monat kündigen. Der Vermieter kann nur zum Ablauf mit einer Frist von drei Monaten und aus einem legitimen Grund kündigen.
Die Wohnung muss eine genaue Liste von Möbeln und Ausstattungen erfüllen, die durch Dekret festgelegt ist. Eine Wohnung, die diese Liste nicht erfüllt, kann als unmöbliert eingestuft werden, was den Verlust des BIC-Steuersystems zur Folge hat und den Eigentümer in die Einkünfte aus Vermietung überführt.
- Bettwäsche mit Decke oder Bettdecke, Verdunkelungsvorrichtung für Fenster in den Schlafzimmern, Kochplatten, Backofen oder Mikrowelle, Kühlschrank.
- Geschirr, Küchenutensilien, Tisch, Sitzgelegenheiten, Beleuchtung, Reinigungsmittel.
- Regale in jedem Raum.
Die Mietverwaltung (Mieter suchen, Übergabeprotokoll, Quittungen) kann an einen Fachmann delegiert oder direkt durchgeführt werden. Die Delegation stellt eine zusätzliche Kosten dar, die die Nettorendite reduziert, aber sie spart Zeit und begrenzt die Risiken einer längeren Leerstandszeit.
Die LMNP-Investition bleibt ein strukturelles System für die möblierte Vermietung, vorausgesetzt, man unterschätzt nicht die Wiedereinbeziehung der Abschreibungen beim Verkauf oder die Buchhaltungskosten. Die Wahl zwischen Mikro-BIC und realem Regime hängt vom Finanzierungsprofil ab. Eine präzise Berechnung über den gesamten Haltedauerzyklus, vom Erwerb bis zum Verkauf, liefert ein zuverlässigeres Bild als Simulationen, die auf die ersten Jahre des Betriebs beschränkt sind.