El estatus LMNP (Arrendador de Viviendas Amuebladas No Profesional) sigue siendo en 2024 uno de los marcos fiscales más utilizados para la inversión en alquileres amueblados en Francia. El dispositivo se basa en dos umbrales distintos que muchos guías confunden, y una reforma reciente sobre el tratamiento de las amortizaciones en la reventa cambia profundamente el cálculo de rentabilidad. Aquí está lo que hay que saber antes de lanzarse.
Reintegración de las amortizaciones LMNP en la reventa: lo que cambia concretamente
La mayoría de los contenidos sobre el LMNP presentan la amortización del bien como un apalancamiento fiscal sin contrapartida. Esto es inexacto desde 2025. Archipel Lyon recuerda que las amortizaciones deducidas ahora se reintegran en el cálculo de la plusvalía en la reventa. Esta modificación obliga a razonar desde la compra sobre el horizonte de tenencia, la estrategia de salida o la transmisión.
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Concretamente, un inversor que amortiza su bien durante diez años bajo el régimen real reduce cada año su base imponible sobre los alquileres. Sin embargo, en el momento de la cesión, la plusvalía imponible aumenta por el monto total de las amortizaciones realizadas. Por lo tanto, la ganancia fiscal anual no se elimina, pero se pospone en parte a la salida.
Para aquellos que contemplan una tenencia larga (más de veinte años), la reducción progresiva sobre las plusvalías inmobiliarias puede compensar esta reintegración. Para una reventa a medio plazo, el cálculo merece ser planteado antes de la adquisición, no después. Puedes leer todo sobre la inversión inmobiliaria en Bâtir Architecte para profundizar en los mecanismos fiscales del dispositivo.
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Umbral LMNP y límite micro-BIC: dos cifras que no se deben confundir
El estatus LMNP está condicionado por un umbral de 23 000 euros de ingresos anuales. Los alquileres percibidos no deben superar esta cantidad, y deben permanecer por debajo de los otros ingresos profesionales del hogar fiscal. Más allá, el arrendador pasa automáticamente a LMP (Arrendador de Viviendas Amuebladas Profesional), con consecuencias sociales y fiscales diferentes.
El límite micro-BIC para los alquileres amueblados clásicos está fijado en 77 700 euros HT de ingresos anuales. Este límite determina el acceso al régimen simplificado (reducción forfaitaria), no el estatus en sí. Por lo tanto, un inversor puede percibir 50 000 euros de alquileres, permanecer en LMNP (si sus otros ingresos son superiores), y elegir el micro-BIC o el régimen real.
La confusión entre estos dos umbrales lleva a algunos inversores a pensar que pierden el estatus LMNP tan pronto como superan los 23 000 euros, mientras que es la comparación con los ingresos globales del hogar la que decide.
Micro-BIC o régimen real: los criterios de elección en 2024
El micro-BIC aplica una reducción forfaitaria sobre los ingresos. El régimen real permite deducir los gastos reales (intereses de préstamo, obras, gastos de gestión, impuesto sobre la propiedad) y amortizar el bien y el mobiliario. El régimen real se vuelve más ventajoso tan pronto como los gastos deducibles superan el monto de la reducción forfaitaria.
- El micro-BIC es adecuado para bienes sin préstamo, con pocos gastos, y cuyos ingresos son modestos.
- El régimen real se impone cuando el inversor financia a crédito, ya que los intereses de préstamo y la amortización reducen fuertemente la base imponible, a veces hasta cero durante varios años.
- El paso del micro-BIC al real es posible cada año, pero el regreso al micro-BIC después de optar por el real está sujeto a un plazo.
Déficit en LMNP bajo el régimen real: un mecanismo a menudo mal entendido
Bajo el régimen real, cuando los gastos deducibles superan los ingresos locativos, el LMNP genera un déficit. Este déficit no es imputable sobre el ingreso global del hogar (a diferencia del LMP en ciertos casos). Es transferible únicamente sobre los ingresos de la misma naturaleza durante diez años.
Esta limitación significa que un inversor en LMNP que genera un déficit locativo no verá disminuir directamente su impuesto sobre la renta. El déficit vendrá a reducir los alquileres imponibles de los años siguientes. Para un bien fuertemente financiado a crédito, los primeros años a menudo generan un resultado fiscal nulo o deficitario, lo que difiere la tributación sin anularla.
Trampa frecuente en la contabilidad LMNP
El régimen real impone una contabilidad completa: balance, cuenta de resultados, declaración fiscal. Esta obligación genera gastos (contable especializado, adhesión a un centro de gestión autorizado). El costo anual de la contabilidad LMNP varía según los proveedores, y debe ser integrado en el cálculo de rentabilidad neta. Algunos inversores descubren este ítem después de la compra, lo que distorsiona su proyección inicial.
Alquiler amueblado LMNP: qué tipo de contrato y qué obligaciones
El contrato de un alojamiento amueblado en LMNP es de un año como mínimo (nueve meses para un estudiante). El inquilino puede rescindir con un preaviso de un mes. El arrendador solo puede dar aviso de desalojo al vencimiento, con un preaviso de tres meses y un motivo legítimo.
El alojamiento debe cumplir con una lista precisa de muebles y equipos definida por decreto. Un alojamiento que no respete esta lista puede ser reclasificado como alquiler vacío, lo que hace perder el régimen fiscal BIC y traslada al propietario hacia los ingresos de propiedad.
- Camas con edredón o manta, dispositivo de oscurecimiento de ventanas en las habitaciones, placas de cocción, horno o microondas, refrigerador.
- Vajilla, utensilios de cocina, mesa, sillas, luminarias, material de limpieza del hogar.
- Estanterías de almacenamiento en cada habitación.
La gestión locativa (búsqueda de inquilino, estado de los lugares, recibos) puede ser delegada a un profesional o asegurada directamente. La delegación representa un costo adicional que reduce el rendimiento neto, pero libera tiempo y limita los riesgos de vacantes prolongadas.
La inversión LMNP sigue siendo un dispositivo estructurante para el alquiler amueblado, siempre que no se subestime la reintegración de las amortizaciones a la salida ni los gastos de gestión contable. La elección entre micro-BIC y régimen real depende del perfil de financiación. Un cálculo preciso sobre todo el ciclo de tenencia, desde la adquisición hasta la reventa, ofrece una imagen más fiable que las simulaciones limitadas a los primeros años de explotación.