Eine Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten, scheint auf dem Papier einfach zu sein. In der Praxis basiert eine erfolgreiche Immobilieninvestition jedoch auf technischen Abwägungen, die viele Erstinvestoren zu spät entdecken. Eine begrenzte Verschuldungsquote, energetische Vorgaben für alte Wohnungen, variable Mietbesteuerung: Diese Parameter beeinflussen die Rentabilität lange bevor die Wahl des Stadtteils oder des Immobilientyps getroffen wird.
Regel der 35 % Verschuldung: das Hindernis, das vor jedem Kauf zu beachten ist
Sie haben eine Wohnung zu einem guten Preis gefunden, eine attraktive Miete simuliert und eine vorteilhafte Rendite berechnet. Aber Ihre Bank lehnt den Kredit ab. Warum? Weil Ihre Verschuldungsquote den zulässigen Grenzwert überschreitet.
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Seit dem Inkrafttreten der strengen Empfehlungen des Hochrates für Finanzstabilität wenden die Banken eine Grenze von 35 % der Verschuldungsquote, einschließlich Versicherung, an. Diese Obergrenze umfasst alle Ihre Kreditverpflichtungen: Hauptwohnsitz, Autokredit und das zukünftige Mietdarlehen. Die prognostizierten Mieteinnahmen werden in der Regel nur zu 70 % angerechnet, was Ihre Kapazität mechanisch verringert.
Konkrett hat ein Investor, der bereits einen Kredit für seinen Hauptwohnsitz zurückzahlt, nur einen engen Spielraum. Es gibt mehrere Hebel, um unter die Grenze zu kommen:
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- Den Eigenkapitalanteil auf die Nebenkosten (Notar, Garantie, Akte) zu konzentrieren, anstatt auf den Kaufpreis der Immobilie, um Ihre Liquidität zu erhalten und gleichzeitig die Bank von Ihrer Seriosität zu überzeugen.
- Eine teilweise Stundung der Rückzahlung im Falle von Renovierungsarbeiten zu verhandeln: Während der Renovierungsphase zahlen Sie nur die Zinsen, was Ihre Verschuldung vorübergehend verringert.
- Die Laufzeit des Darlehens zu verlängern, um die monatliche Rate zu senken, auch wenn die Gesamtkosten des Kredits steigen – das Ziel ist es, finanzierbar zu bleiben.
Diese Parameter mit einem Makler oder direkt mit mehreren Banken zu bearbeiten, macht oft den Unterschied zwischen einem akzeptierten und einem abgelehnten Antrag. Viele Investoren verbringen Monate damit, die ideale Immobilie zu suchen, während ihre Finanzierung noch nicht gesichert ist. Zuerst die Kreditrahmen zu sichern, ermöglicht es, die tatsächlichen Chancen auf der Website Immo Saga für Investitionen oder auf anderen spezialisierten Plattformen effektiv zu filtern.
Energetische Leistung der Wohnung: ein Rentabilitätskriterium, nicht nur eine Konformitätsanforderung
Die schrittweisen Einschränkungen bei der Vermietung von energetisch ineffizienten Wohnungen verändern die Rahmenbedingungen für Investoren. Eine Immobilie, die im energetischen Leistungsdiagnose mit G klassifiziert ist, kann bereits nicht mehr mit einem neuen Mietvertrag angeboten werden. Wohnungen mit der Klassifizierung F werden folgen.
Diese regulatorische Einschränkung schafft zwei sehr unterschiedliche Situationen, je nach Ihrer Strategie.
Eine bereits leistungsfähige Immobilie kaufen
Eine Wohnung der Klassen B oder C kann ohne Einschränkungen vermietet werden und zieht Mieter an, die auf ihre Heizkosten achten. Der Kaufpreis ist höher, aber Sie vermeiden das Renovierungsbudget und das Risiko von Leerständen während eines Umbaus. Ein positiver DPE schützt auch den Wiederverkaufswert auf mittlere Sicht.
Eine energetisch ineffiziente Wohnung zu einem reduzierten Preis kaufen
Immobilien der Klassen F oder G werden oft mit einem erheblichen Abschlag verhandelt. Die Idee: günstiger kaufen, renovieren und dann eine umklassifizierte Wohnung in eine akzeptable Kategorie vermieten. Die Rechnung kann sehr rentabel sein, vorausgesetzt, Sie beherrschen die tatsächlichen Kosten für Isolierungs-, Lüftungs- und Heizungsarbeiten.
Die klassische Falle: das Renovierungsbudget für die energetische Sanierung zu unterschätzen. Eine Innendämmung in einem alten Gebäude, kombiniert mit dem Austausch des Heizsystems, stellt eine erhebliche Investition dar. Lassen Sie die Arbeiten vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags schätzen, nicht danach. Förderungen wie MaPrimeRénov’ können die Rechnung senken, aber deren Beträge und Bedingungen ändern sich jedes Jahr.
Mietbesteuerung: das richtige Regime von Anfang an wählen
Sie kaufen, um zu vermieten. Aber werden Sie Ihre Mieteinnahmen aus unmöblierten oder möblierten Vermietungen deklarieren? Diese Entscheidung, die beim Kauf oft vernachlässigt wird, bestimmt Ihre Besteuerung über Jahre hinweg.
Bei unmöblierten Vermietungen wendet das Mikrofonzierregime einen Pauschalabzug auf Ihre Mieteinnahmen an. Einfach, aber selten optimal, wenn Sie hohe tatsächliche Kosten haben (Darlehenszinsen, Renovierungsarbeiten, Versicherung). Das reale Regime erlaubt es, diese Kosten abzuziehen und manchmal ein steuerliches Defizit zu schaffen, das Ihre Einkommensteuer senkt.
Die möblierte Vermietung bietet einen anderen steuerlichen Rahmen, der oft vorteilhafter für kleine Flächen ist. Der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters (LMNP) ermöglicht es, die Immobilie und die Möbel buchhalterisch abzuschreiben. Das Ergebnis: Über mehrere Jahre kann das zu versteuernde Einkommen auf null oder fast null gesenkt werden, ohne dass Sie tatsächlich diesen Betrag ausgegeben haben.
Achtung: Die Wahl des Steuermodells ist nicht neutral im Falle eines Verkaufs. Die Abschreibungen, die im LMNP vorgenommen werden, werden nicht in die Berechnung des Verkaufsgewinns einbezogen, was einen echten Vorteil darstellt. Aber die Regeln können sich ändern. Simulieren Sie beide Szenarien über den geplanten Zeitraum des Eigentums, bevor Sie sich festlegen.
Netto-Mietrendite: die Kosten, die niemand in die Tabelle einträgt
Die Bruttorendite einer Mietinvestition lässt sich schnell berechnen: jährliche Miete geteilt durch Kaufpreis. Aber diese Zahl spiegelt nicht wider, was Sie tatsächlich verdienen werden.
Die Nettorentabilität umfasst die Grundsteuer, die Versicherung für nicht wohnende Eigentümer, nicht erstattungsfähige Hausgeldkosten, Leerstände und Verwaltungskosten, wenn Sie delegieren. Viele Investoren vergessen auch die kleinen laufenden Wartungsarbeiten und die Kosten für die Mietausfallversicherung.
Ein Unterschied von zwei bis drei Punkten zwischen Brutto- und Nettorendite ist häufig. Eine Immobilie, die mit einer attraktiven Bruttorendite angeboten wird, kann sich als mittelmäßig herausstellen, sobald alle Kosten berücksichtigt sind. Bevor Sie kaufen, listen Sie jede wiederkehrende Ausgabe auf. Fordern Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen an, um genehmigte oder bevorstehende Arbeiten zu erkennen. Eine Fassadenrenovierung oder der Austausch eines Aufzugs kann mehrere Jahre Mieten absorbieren.
Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 bleibt vielversprechend für diejenigen, die wissen, wie man eine Immobilie methodisch auswählt. Die Rentabilität einer Mietinvestition hängt von den Details der finanziellen Struktur, des Steuermodells und des tatsächlichen Zustands der Wohnung ab, nicht von den Versprechungen einer auf einer Anzeige angegebenen Bruttorendite.