Um irmão quer manter a casa da família, o outro prefere recuperar sua parte em dinheiro. O notário espera os dois no mesmo encontro, mas ninguém concorda com o preço. Essa situação é comum na maioria das indivisões sucessórias ou pós-separação. Conseguir um resgate de parte em indivisão entre coproprietários pressupõe dominar alguns mecanismos precisos, desde o cálculo da soulte até a passagem pelo notário.
Lei de abril de 2026 e maioria de dois terços: o que muda para sair de uma indivisão
O quadro jurídico da saída da indivisão evoluiu com a lei n° 2026-248 de 7 de abril de 2026, que modifica as possibilidades oferecidas aos indivisários majoritários em relação ao dispositivo inicial do artigo 815-5-1 do Código Civil.
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Os coproprietários que detêm pelo menos dois terços dos direitos indivisos podem agora expressar perante o notário sua intenção de proceder à alienação ou à partilha do bem. O notário notifica então essa declaração aos outros indivisários, dentro de prazos estabelecidos.
Na prática, esse procedimento muitas vezes serve como um alavanca: o indivisário minoritário que bloqueava um resgate de parte em indivisão se vê diante de uma alternativa clara, aceitar a soulte proposta ou arriscar uma venda imposta pela maioria. Observa-se que essa mecânica acelera as negociações amigáveis muito antes de chegar ao tribunal.
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Estimativa do bem e cálculo da soulte: as armadilhas concretas
O valor da soulte não se resume a dividir o preço do bem pelo número de cabeças. Primeiro, deve-se obter uma estimativa confiável do valor de mercado do bem indiviso, e é aí que surgem as tensões.
Por que uma única estimativa não é suficiente
Cada indivisário tem interesse em puxar o preço em uma direção diferente: quem está comprando quer uma estimativa baixa, quem está vendendo sua parte quer uma estimativa alta. A solução mais robusta consiste em cruzar pelo menos dois pareceres de valor independentes (agências imobiliárias locais, ou até mesmo um perito imobiliário para bens atípicos).
O notário também pode propor uma estimativa, mas os retornos variam nesse ponto: alguns notários se limitam a ratificar um preço acordado entre as partes sem realizar uma análise de mercado aprofundada.
Deduzir o passivo antes de fixar a soulte
A soulte é calculada sobre o ativo líquido, não sobre o valor bruto. Se um crédito imobiliário ainda pesa sobre o bem, deve-se deduzir o capital restante devido do valor estimado. Em seguida, a divisão é feita de acordo com as quotas de cada um.
- Um bem estimado em um certo valor com um empréstimo em andamento: a soulte incide sobre a diferença entre o valor e o capital restante devido, proporcionalmente à quota comprada.
- As obras financiadas por um único indivisário podem gerar uma dívida sobre a indivisão, que altera o cálculo final.
- Os custos do notário (impostos de partilha, emolumentos) se somam ao custo total para o comprador da parte e devem ser antecipados no plano de financiamento.
Financiamento do resgate de parte: empréstimo imobiliário e empréstimo hipotecário
Resgatar uma parte em indivisão muitas vezes custa mais do que se imagina uma vez que os custos notariais são integrados. Existem duas opções principais de financiamento.
O empréstimo imobiliário clássico funciona se o comprador apresentar um dossiê sólido (rendas estáveis, taxa de endividamento controlada). O banco trata esse dossiê como uma compra imobiliária padrão, com uma garantia hipotecária sobre o bem.
O empréstimo hipotecário, às vezes chamado de empréstimo vitalício hipotecário em certas montagens, destina-se mais a perfis que possuem um patrimônio imobiliário, mas rendas insuficientes para um crédito clássico. As condições de concessão são mais flexíveis em relação às rendas, mas a taxa é geralmente mais alta.
Um ponto frequentemente negligenciado: o banco exige que a indivisão seja purgada antes de liberar os fundos. O ato notarial de resgate e a liberação do empréstimo ocorrem simultaneamente, o que impõe uma coordenação estreita entre o notário e a instituição financeira.
Licitação judicial: quando o resgate amigável falha
Se nenhum acordo é alcançado apesar do procedimento dos dois terços, o tribunal judicial pode ordenar uma licitação, ou seja, uma venda em leilão do bem. Os profissionais do direito das sucessões observam um aumento nas solicitações de partilha judicial, especialmente em casas de família onde o desacordo diz respeito ao valor.
A licitação raramente é vantajosa para as partes. O bem é frequentemente vendido abaixo de seu valor de mercado, e os custos do processo (advogado, taxas de leilão, impostos) reduzem o produto da venda. É mais utilizada como um meio de pressão para desbloquear uma negociação do que como uma verdadeira solução final.
- O juiz pode fixar um preço de abertura, muitas vezes inferior à estimativa amigável.
- Todo indivisário pode se apresentar como licitante durante a venda.
- Os prazos do processo variam bastante conforme as jurisdições, às vezes levando vários anos.
Antes de chegar a esse ponto, propor uma mediação notarial continua sendo a melhor opção. O notário pode redigir um termo de dificuldade que formaliza os pontos de desacordo e abre um quadro de negociação estruturado.
Um resgate de parte em indivisão se baseia em três elementos: uma estimativa contraditória sólida, um arranjo financeiro fechado antes do encontro com o notário, e o conhecimento dos novos mecanismos jurídicos, especialmente o procedimento dos dois terços resultante da lei de abril de 2026. O indivisário que domina esses três pontos negocia em posição de força.