Een broer wil het familiehuis behouden, de andere geeft de voorkeur aan het ontvangen van zijn deel in geld. De notaris wacht op beiden tijdens dezelfde afspraak, maar niemand komt overeen over de prijs. Deze situatie komt vaak voor in de meeste erfrechtelijke of post-scheiding onverdeeldheden. Een terugkoop van een deel in onverdeeldheid tussen mede-eigenaars vereist dat men enkele specifieke mechanismen beheerst, van de berekening van de compensatie tot het voorleggen bij de notaris.
Wet van april 2026 en meerderheid van twee derde: wat verandert er om uit een onverdeeldheid te stappen
Het juridische kader voor het verlaten van een onverdeeldheid is geëvolueerd met de wetsvoorstel nr. 2026-248 van 7 april 2026, die de mogelijkheden voor meerderheidsdeelnemers ten opzichte van het oorspronkelijke systeem van artikel 815-5-1 van het Burgerlijk Wetboek wijzigt.
Ook interessant : Essentiële tips voor een succesvolle verkoop van een tweede woning in alle rust
Mede-eigenaars die ten minste twee derde van de onverdeelde rechten bezitten, kunnen nu voor de notaris hun intentie uitspreken om het goed te vervreemden of te verdelen. De notaris stelt deze verklaring vervolgens binnen bepaalde termijnen aan de andere mede-eigenaars ter kennis.
In de praktijk dient deze procedure vaak als hefboom: de minderheidsdeelnemer die een terugkoop van een deel in onverdeeldheid blokkeert, staat voor een duidelijke keuze, de voorgestelde compensatie accepteren of het risico lopen op een verkoop opgelegd door de meerderheid. We zien dat deze mechaniek de onderhandelingen bevordert, lang voordat men de rechtbank bereikt.
Aanvullende lectuur : Complete gids voor een succesvolle vastgoedbelegging in LMNP in 2024
Waarde van het goed en berekening van de compensatie: de concrete valkuilen
Het bedrag van de compensatie is niet simpelweg de prijs van het goed gedeeld door het aantal personen. Men moet eerst een betrouwbare schatting van de marktwaarde van het onverdeelde goed verkrijgen, en daar ontstaan de spanningen.
Waarom één enkele schatting niet voldoende is
Elke mede-eigenaar heeft er belang bij om de prijs in een andere richting te trekken: degene die terugkoopt wil een lage schatting, degene die zijn deel verkoopt wil een hoge schatting. De meest robuuste oplossing is om ten minste twee onafhankelijke waarderingen te combineren (lokale vastgoedkantoren, of zelfs een vastgoedexpert voor atypische goederen).
De notaris kan ook een schatting voorstellen, maar de meningen hierover verschillen: sommige notarissen beperken zich tot het bekrachtigen van een prijs die tussen de partijen is overeengekomen zonder een grondige marktanalyse uit te voeren.
Het passief aftrekken voordat de compensatie wordt vastgesteld
De compensatie wordt berekend op basis van het netto-actief, niet op de bruto waarde. Als er nog een hypotheek op het goed loopt, trekt men het resterende kapitaal af van de geschatte waarde. Vervolgens wordt dit verdeeld volgens de aandelen van ieder.
- Een goed dat op een bepaalde waarde is geschat met een lopende lening: de compensatie betreft het verschil tussen waarde en resterend kapitaal, naar rato van het teruggekochte aandeel.
- Werken gefinancierd door één enkele mede-eigenaar kunnen aanleiding geven tot een vordering op de onverdeeldheid, wat de uiteindelijke berekening wijzigt.
- De notariskosten (deelrechten, honoraria) worden toegevoegd aan de totale kosten voor de koper van het aandeel en moeten worden voorzien in het financieringsplan.
Financiering van de terugkoop van een aandeel: hypotheeklening en hypothecaire lening
Een aandeel in onverdeeldheid terugkopen kost vaak meer dan men denkt zodra de notariskosten zijn inbegrepen. Er zijn twee hoofdopties voor financiering.
De klassieke hypotheeklening werkt als de koper een solide dossier presenteert (stabiele inkomsten, beheersbare schuldenlast). De bank behandelt dit dossier als een standaard vastgoed aankoop, met een hypothecaire garantie op het goed.
De hypothecaire lening, soms een levenslange hypothecaire lening genoemd in bepaalde constructies, is vooral gericht op profielen die over onroerend goed beschikken maar onvoldoende inkomsten hebben voor een klassieke lening. De voorwaarden voor toekenning zijn soepeler wat betreft de inkomsten, maar de rente is doorgaans hoger.
Een vaak vergeten punt: de bank vereist dat de onverdeeldheid is opgelost voordat de fondsen worden vrijgegeven. De notariële akte van terugkoop en de vrijgave van de lening gebeuren dus gelijktijdig, wat een strakke coördinatie tussen de notaris en de kredietverstrekker vereist.
Rechterlijke verkoop: wanneer de minnelijke terugkoop mislukt
Als er geen overeenkomst tot stand komt ondanks de procedure van de twee derde, kan de rechtbank een rechterlijke verkoop bevelen, dat wil zeggen een veiling van het goed. Juristen op het gebied van erfrecht constateren een toename van het aantal verzoeken om rechterlijke verdeling, vooral met betrekking tot familiehuizen waar de onenigheid over de waarde gaat.
De rechterlijke verkoop is zelden voordelig voor de partijen. Het goed wordt vaak verkocht onder de marktwaarde, en de proceskosten (advocaat, veilingkosten, rechten) verminderen de opbrengst van de verkoop. Het wordt vaker gebruikt als een drukmiddel om een onderhandeling te ontgrendelen dan als een echte definitieve oplossing.
- De rechter kan een startprijs vaststellen, vaak lager dan de minnelijke schatting.
- Elke mede-eigenaar kan bieden tijdens de verkoop.
- De procedurele termijnen variëren sterk afhankelijk van de rechtsgebieden, soms meerdere jaren.
Voordat het zover komt, blijft het voorstellen van een notariële bemiddeling de beste optie. De notaris kan een proces-verbaal van moeilijkheden opstellen dat de punten van onenigheid formaliseert en een gestructureerd onderhandelingskader opent.
Een terugkoop van een aandeel in onverdeeldheid draait om drie elementen: een solide tegenstrijdige schatting, een financieel plan dat is afgerond vóór de afspraak bij de notaris, en kennis van de recente juridische hefboommechanismen, met name de procedure van de twee derde die voortvloeit uit de wet van april 2026. De mede-eigenaar die deze drie punten beheerst, onderhandelt vanuit een sterke positie.